04/01/2026
Le donazioni immobiliari entrano in una nuova fase grazie alle recenti novità introdotte dal Ddl Semplificazioni, che rendono finalmente più sicura la circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Si tratta di una riforma fortemente voluta dal Consiglio Nazionale del Notariato, pensata per sbloccare un problema che per anni ha frenato molte compravendite anche nel mercato immobiliare romano.

Donazioni immobiliari: cosa succedeva prima. 

Fino a oggi, vendere o acquistare un immobile donato a Roma comportava forti incertezze. Chi acquistava una casa proveniente da donazione poteva correre il rischio che, anche dopo il rogito e il pagamento integrale del prezzo, gli eredi del donante potessero chiedere la restituzione dell’immobile. La normativa precedente consentiva infatti agli eredi legittimari esclusi dalla donazione di agire direttamente contro il terzo acquirente, esercitando l’azione di riduzione entro determinati termini. Questo scenario ha reso per anni complessa la vendita di immobili donati, soprattutto nel segmento degli immobili di pregio a Roma.

Cosa cambia oggi per le donazioni immobiliari con la nuova riforma:

👉 gli immobili di provenienza donativa venduti a terzi non possono più essere oggetto di restituzione. Gli eredi legittimari continuano a essere tutelati, ma il loro diritto si trasforma in un credito nei confronti del donatario, senza coinvolgere l’acquirente finale. Questo meccanismo, già adottato in altri Paesi europei, garantisce maggiore certezza giuridica e tutela il mercato immobiliare.

Quando si applicano le nuove norme.

Le nuove regole sulle donazioni immobiliari si applicano: alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge alle successioni aperte, salvo i casi in cui l’azione di riduzione o l’atto di opposizione sia già stato avviato o trascritto entro sei mesi. Superata questa finestra temporale, il nuovo regime diventa valido in modo generalizzato. Questa riforma rappresenta una grande opportunità per i proprietari che possiedono immobili ricevuti in donazione e che fino a oggi hanno rinunciato a venderli. In particolare, nel mercato degli immobili di lusso a Roma, le nuove regole permettono di valorizzare e rimettere sul mercato proprietà di grande interesse.

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